Att äga en fastighet innebär ett antal återkommande kontroller som ska göras, dokumenteras och kunna visas upp. Det är sällan reglerna i sig som ställer till det – det är att komma ihåg när nästa kontroll ska göras, och att hitta protokollet från förra gången.
Här går vi igenom vad SBA, OVK och hissbesiktning innebär, vad du behöver ha ordning på för varje kontroll, och hur du får bevakningen att sköta sig själv.
De tre du oftast möter:
| Kontroll | Vad den handlar om | Vem utför |
|---|---|---|
| SBA – systematiskt brandskyddsarbete | Att brandskyddet fungerar löpande: utrymningsvägar, dörrar, släckutrustning, larm, och att någon är utsedd att hålla i arbetet | Egenkontroll, ofta av fastighetsägaren själv |
| OVK – obligatorisk ventilationskontroll | Att ventilationssystemet fungerar som avsett och ger tillräckligt luftutbyte | Certifierad funktionskontrollant |
| Hissbesiktning | Att hissar och andra motordrivna anordningar är säkra att använda | Ackrediterat kontrollorgan |
Utöver dessa tillkommer ofta kontroller av exempelvis energiprestanda, elanläggning, cisterner, lekplatsutrustning och radon, beroende på vad fastigheten innehåller.
Kort sammanfattning
Som fastighetsägare ansvarar du för ett antal återkommande kontroller av byggnadens säkerhet och funktion. De tre vanligaste är systematiskt brandskyddsarbete, obligatorisk ventilationskontroll och hissbesiktning. Svårigheten är sällan att förstå vad de innebär – det är att komma ihåg när nästa ska göras och att hitta protokollet när någon frågar.
Hur ofta ska de göras?
Här är det enkla svaret också det mest användbara: det beror på byggnaden.
- SBA är inte en enskild kontroll utan ett löpande arbetssätt. En del moment görs varje vecka eller månad som en del av ronderingen, andra en gång om året.
- OVK har olika intervall beroende på byggnadstyp och vilket ventilationssystem som finns. Ett flerbostadshus med självdrag har inte samma intervall som ett med från- och tilluft med värmeåtervinning.
- Hissbesiktning görs återkommande, med intervall som beror på anordningens typ och användning.
Exakta intervall ändras över tid och skiljer sig mellan byggnader. Slå därför upp vad som gäller för din fastighet hos Boverket respektive besiktningsorganet – och skriv sedan in det faktiska datumet i ditt system i stället för att försöka minnas regeln.
Varför det faktiskt går fel
Nästan aldrig för att någon inte känner till kraven. Det går fel av tre praktiska skäl:
- Påminnelsen saknas. En kontroll som ska göras med flera års mellanrum hamnar inte i någon rutin. Den blir aktuell ungefär när alla som var med förra gången har bytt jobb.
- Protokollet går inte att hitta. Det finns – i en pärm, i en mejlkorg, hos konsulten som gjorde besiktningen. När kommunen frågar tar det tre dagar att svara.
- Anmärkningarna följs inte upp. Kontrollen görs, protokollet kommer, anmärkningarna läses en gång och åtgärdas aldrig. Vid nästa kontroll står samma anmärkning kvar.
Det tredje är det allvarligaste. En genomförd kontroll med kvarstående anmärkning är inte en avklarad punkt.
Vad du behöver ha ordning på
För varje kontroll, oavsett typ:
| Uppgift | Varför |
|---|---|
| Vilken fastighet eller vilket objekt den gäller | Kontroller gäller sällan hela beståndet lika |
| Vad kontrollen avser | SBA, OVK, hiss, eller något annat |
| Intervall | Så att nästa datum kan räknas fram |
| Datum för senaste kontroll | Utgångspunkten |
| Datum för nästa kontroll | Det du faktiskt behöver påminnas om |
| Status | Var kontrollen står – planerad, genomförd, eller genomförd med kvarstående anmärkning |
| Protokoll och intyg | Dokumentet, inte minnet av det |
| Anmärkningar och deras status | Öppen eller åtgärdad |
Så gör du i Tecta
Myndighetskrav är en egen modul under Teknisk förvaltning, och varje kontroll kopplas till rätt fastighet eller hyresobjekt.
Så lägger du upp en kontroll:
- Gå till Myndighetskrav under Teknisk förvaltning.
- Välj en färdig mall – det finns mallar för SBA, OVK och hissbesiktning – eller skapa en egen för kontroller som är specifika för din fastighet.
- Koppla kontrollen till fastighet eller hyresobjekt.
- Ange intervall och kontrolldatum.
- Spara. Kontrollen visas i översikten med status och påminnelser – det är den som ersätter minnet.
När kontrollen är genomförd:
Öppna den aktuella kontrollen, ladda upp protokoll, intyg och övrigt underlag, markera åtgärden som utförd och ange nästa kontrolldatum. Underlaget ligger kvar på kontrollen, kopplad till rätt fastighet eller hyresobjekt – spårbarheten finns när det blir tillsyn eller revision, inte i en mapp någon annan la undan.
Anmärkningar som kräver åtgärd blir lämpligen en felanmälan eller en rad i underhållsplanen, så att de hamnar i samma flöde som allt annat arbete i stället för att bli kvar i ett PDF-protokoll.
Läs mer i hjälpcentret: Myndighetskrav och Teknisk förvaltning.
Vanliga frågor
Vad står SBA för?
Systematiskt brandskyddsarbete. Det är ett löpande arbetssätt snarare än en enskild kontroll, och omfattar både tekniska kontroller och organisatoriska delar som ansvarsfördelning och dokumentation.
Vad betyder OVK?
Obligatorisk ventilationskontroll. Kontrollen utförs av en certifierad funktionskontrollant, som lämnar ett protokoll och ett intyg som ska sättas upp synligt i byggnaden.
Vem utför hissbesiktningen?
Ett ackrediterat kontrollorgan. Som fastighetsägare beställer du besiktningen och ansvarar för att anmärkningar åtgärdas.
Vad händer om en kontroll inte görs?
Kommunen är tillsynsmyndighet och kan förelägga dig att genomföra kontrollen, i vissa fall med vite. Den praktiska risken är dock oftast en annan: att något faktiskt inte fungerar den dag det behövs.
Kan jag lägga upp andra kontroller än de tre vanligaste?
Ja. Utöver de färdiga mallarna kan du skapa egna för det din fastighet kräver – cisterner, lekplatsbesiktning, elrevision, radonmätning eller egna interna kontroller.
Var ska protokollen sparas?
På kontrollen i systemet, kopplad till rätt fastighet eller hyresobjekt – inte i en personlig mapp eller mejlkorg. Kriteriet är enkelt: kan en kollega hitta protokollet utan att fråga dig, är det rätt placerat.
Kom igång med Tecta
Vill du se hur ronder, felanmälningar och underhållsplan hänger ihop? Prova Tecta gratis eller boka en kostnadsfri demo
