Allt eftersom inflationen rusar, räntorna höjs och kostnaderna ökar hamnar hyreshöjningar på tapeten. En hyra kan bestämmas utifrån många olika faktorer, bland annat beroende om man hyr ut en nybyggd eller en äldre fastighet, samt om objektet är en bostad eller någon annan typ av lokal.
Att bestämma en hyra för befintligt bestånd
Enligt hyreslagen måste en hyra vara skälig. Vad som är en skälig hyra bestäms av den så kallade bruksvärdesregeln. Bruksvärdet på en lägenhet beror bland annat på dess storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge, standard samt förmåner. En hyra anses exempelvis inte vara skälig om den påtagligt överstiger hyran för lägenheter som med hänsyn till bruksvärdet är likvärdiga. Med andra ord, lika lägenheter ska ha lika hyra. Hyressättning sker antingen via ombud, eller vid direktförhandling, alltså överenskommelse mellan värd och gäst.
Årlig justering
Även om bruksvärdet och de regler som finns kring det är viktiga att ha med sig, tar de inte hänsyn till den årliga justeringen av hyresnivån. Denna är inte registrerad i lag, och kan därför skapa situationer där hyresgäst och hyresvärd blir oense, utan att det finns en oberoende instans att vända sig till. Som fastighetsägare kan man själv bestämma om man vill påkalla en förhandling med Hyresgästföreningen. Hyresgästföreningen har då generellt sett en starkare position än fastighetsägaren, vilket kan skapa tuffa situationer. Viktigt att ha med sig där är att en liten höjning, även om det långsiktigt kan vara sämre för hyresrättens utveckling, är bättre än ingen alls.
Justering efter ombyggnation
När en fastighet behöver renoveras kan en separat hyresjustering behövas. Detta eftersom en ombyggnation eller renovering kan sätta ett nytt bruksvärde på en hyresrätt. Bruksvärdet baseras då på andra ombyggda, lika lägenheter. Läs mer om hur denna jämförelse fungerar nedan.
Att bestämma en hyra för nybygge
Vid nyproduktion av en fastighet finns det tre alternativ att gå på inför hyressättning. Förhandlad hyra, presumtionshyra eller förstagångshyra. En förhandlad hyra fastställs med Hyresgästföreningen i en så kallad förhandlingsöverenskommelse. Denna variant är dock ovanlig vid nybyggnation. En presumtionshyra baseras på faktiska produktionskostnader och kan användas om en överenskommelse med Hyresgästföreningen skrivs innan första hyresavtalet. En presumtionshyra är låst i 15 år. En förstagångshyra, också känd som egensatt hyra, avtalas direkt med hyresgästen utan förhandling. En sådan hyra kan prövas av hyresnämnden efter sex månader, och kan då komma att sänkas om den inte är skälig enligt bruksvärdesregeln.
Vid tvist om hyressättning
När som helst kan hyresvärd eller hyresgäst påkalla om förhandling om hyran. Om hyresvärden och hyresgästen tvistar om hyran ska den fastställas av hyresnämnden till ett skäligt belopp. Hyran ska vara rättvis för både hyresvärd och hyresgäst. En prövning av huruvida hyran kan anses vara skälig kan göras på två sätt, antingen genom en direktjämförelse eller genom en allmän skälighetsbedömning.
Direktjämförelse av skälig hyra
Vid bedömning av vad som är en skälig hyra för en hyresrätt ska i första hand en direktjämförelse göras. Detta innebär att hyran jämförs med hyror som bestämts i förhandlingsöverenskommelser för så likvärdiga lägenheter som möjligt. Lägenheterna är likvärdiga till bruksvärdet om de har ungefär samma bostadsyta, modernitetsgrad, planlösning och om de har tillgång till samma förmåner som exempelvis hiss, tvättstuga, garage eller förråd. Även andra faktorer såsom husets allmänna läge, boendemiljön och närhet till kommunikationer spelar roll vid avgörandet. Vidare ska jämförelsen i första hand göras med lägenheter som ligger på samma ort. Vid direktjämförelse av skälig hyra, om hyresnivåerna på jämförelselägenheterna är olika, utgår hyresnämnden från den högsta hyresnivån vid fastställande av vad som ska anses vara skälig hyra.
Allmän skälighetsbedömning
I de fall då det saknas relevant jämförelsematerial görs i stället en allmän skälighetsbedömning. En ren skälighetsbedömning ska grundas på hyresnämndens kännedom om det allmänna hyresläget på orten. Då tas hänsyn till lägenhetens beskaffenhet, skick och hyresläget på orten. Man kan också då ta hänsyn till bakgrundsmaterial som parterna tidigare hänvisat till. Vid en allmän skälighetsbedömning bedöms hyran helt utifrån vad hyresnämnden anser vara skäligt.
Hyressättning för lokaler
Vid hyressättning av lokaler finns det ingen bruksvärdesregel att ta hänsyn till, utan här gäller fri hyressättning. Därmed ska parterna enas om hyra, villkor och längd på avtalet. Om man inte kan enas kan frågan gå till hyresnämnden för en skälighetsbedömning.
Nyfiken på att se hur Tecta kan förenkla din fastighetsförvaltning?
Kom igång med Tectas fastighetssystem och aviseringsservice eller inkassoservice redan idag! Vi hjälper små till stora fastighetsägare med allt mellan avisering till avhysning. När i ledet behöver du hjälp?
Kontakta oss för mer information eller prova Tecta gratis redan idag.
